Վերջին օրերին Երևանի Ֆիրդուսի կամ թիվ 33 թաղամասի շուրջ զարգացումներն ու նախագիծը քննադատող ելույթներն ու գրառումները կարծես թե ներկայացրել են ողջ եղելությունը։ Փոխվարչապետ Տիգրան Ավինյանի պատասխան հայտարարությունն անգամ չփարատեց նախագիծը խնդրահարույց համարողների մտահոգությունները, և քաղաքացիական նախաձեռնության ներկայացուցիչների բավական ամբողջական վերջին հայտարարության պահանջներից ու մտահոգություններից որևէ մեկի վերաբերյալ պատասխաններ կարծես թե դեռ չեն հնչել։
Քանի դեռ այս հայտարարությամբ բարձրացված հարցերի պատասխանները ստացված չեն, մենք նախագծի մասին գնահատականներ կարող ենք տալ տարբեր տեղերից քաղած կցկտուր տեղեկությունների հիման վրա։ Թերևս հենց այդ պատճառով, բաց հասանելի որևէ աղբյուրից մենք չենք կարող ստանալ հանրային բաց քննարկմանը ներկայացված տարածքի (կամ մի մասի) Շրջակա միջավայրի վրա ազդեցության գնահատման փորձաքննության արդյունքները, որոնք ներկայացվել են 2020 թվականի հունիսի 4-ին։
Սակայն փաստ է, որ փոխվարչապետի հայտարարած փոխզիջումը որևէ աղերս չունի նախորդիվ հնչեցրած մտքերի հետ։ Այն գրեթե չի վերաբերվում կառավարության որոշմամբ հաստատված տարածքին, քանի որ, նախ դրանց մի մասը չի գտնվում հանրային գերակա շահ ճանաչված տարածքներում, իսկ այն, ինչին անդրադառնում է հայտարարությունը, ինքնըստինքյան ենթադրվում էր իրականացնել «Պատմության և մշակույթի անշարժ հուշարձանների ու պատմական միջավայրի պահպանության և օգտագործման մասին» օրենքի համաձայն։
Այն նպատակ ունի փարատելու թաղամասի ներսում եղած ժառանգության վերաբերյալ հանրության մտահոգությունները։ Այսինքն, Տիգրան Ավինյանի այս հայտարարության արդյունքում ենթադրվում է ընդլայնել հանրային գերակա շահի տարածքն ու թիրախավորել նոր հուշարձաններ։ Ինչպես և նախկինում, գտնում եմ, որ այս պահին, դժբախտաբար, մենք չունենք քաղաքային պլանավորման և ժառանգության պահպանության այն կարողությունները, որպեսզի դիմակայենք այս նոր մարտահրավերին։
Կարդացեք նաև
Ինչևէ, մենք ունենք այն, ինչ ունենք։ Ի հեճուկս ոլորտի պատասխանատուների, որոնք այդպես էլ չտարբերեցին Քաղաքաշինության կոմիտեն իրենց նախագծային կազմակերպությունից (իմա՝ դուքանից), մենք կորցրել ենք հարցը թափանցիկ ու պրոֆեսիոնալ մակարդակով լուծելու հնարավորությունը։
Ուստի, որոշեցի հանդես գալ այլընտրանքային, ինչո՞ւ չէ՝ նաև փոխզիջումային տարբերակով։
Սակայն մինչ այդ կուզենայի թվարկել ներկայացված առաջարկի խնդիրներից մի քանիսը՝ մեծ հարգանք տածելով ճարտարապետ Հովհաննես Մութաֆյանի ու նրա թիմի, ինչպես նաև կառուցապատողներից մի քանիսի, հատկապես «Էլիտ գրուպի» տնօրեն Արմեն Միկոյանի հանդեպ։ Կարծում եմ, որ վարչարարության ու կոռումպացված որոշումների ընդունման տրամաբանությունը նրանց և շատ ուրիշների, այդ թվում՝ կառավարության մեր գործընկերներին, թույլ չի տվել փորձել այս հարցին նայել այլ դիտանկյունից։
Նախ` արձանագրենք, որ ոչ ոք երբեք չի ասել, թե այս թաղամասում ոչ մի զարգացում չպետք է թույլատրել։ Թաղամասն այս վիճակով, որին հասել է ապաշնորհ քաղաքային պլանավորման արդյունքում, իրապես անհարիր է ցանկացած քաղաքի։ Ներկայացված լուծումն առաջին անգամ, ի դեպ դեռ 2007 թվականին, ներկայացրել է լուսահոգի ճարտարապետ Լևոն Ղալումյանը՝ Երևանի կենտրոն վարչական շրջանի գոտևորման նախագծով։
Այսպիսով, հինգ հիմնական պատճառ, թե ինչու եմ կարծում, որ այս նախագիծն այս տեսքով անընդունելի է.
1.Պատմականորեն ձևավորված թաղամասում հաշվի չեն առնվել կառուցապատման ինքնաբուխ տրամաբանությունը, թաղամասի հյուսվածքը, ժառանգության առումով արժեքավոր միջավայրն ու պահպանված շենքերը (կա նվազագույնը 5-6 շենք, որոնք կարող էին լինել պահպանվող հուշարձանների ցանկում)։
2.Լինելով քաղաքի կենտրոնում կառուցապատման ենթակա վերջին տարածքներից, այն պետք է ունենար հանրային նշանակության բաղադրիչ, օրինակ, դատական համակարգի նշանային կարևորության համալիր (ստեղծվող Գերագույն դատարանի ժամանակակից ու Հանրապետության հրապարակից երևացող շենք) կամ նոր մշակութային կառույց (ասենք՝ պատկերասրահ)։ Ի դեպ, համանման առաջարկով հանդես եմ եկել դեռ 2018 թվականի ամռանը՝ գտնելով, որ քաղաքական նոր իրողությունների պայմաններում քաղաքային տարածության նշանային առումով դատական իշխանության վերարժևորման կարիք ունենք։
3.Հանրապետության հրապարակի հարևանությամբ ևս մեկ հսկայական հրապարակի ստեղծումը քաղաքային դիզայնի և պլանավորման տեսակետից վիճահարույց է։ Հիշեցնեմ, որ նոր հրապարակը Հանրապետության հրապարակի քառորդ չափն է ունենալու, կամ գրեթե Շահումյանի հրապարակի չափը, իսկ որ ավելի կարևոր է՝ սրանով մենք խորացնելու ենք երկրի թիվ մեկ հրապարակի վերջին երկու տասնամյակների ձևախեղումներն ու այն մոտեցնելու ենք անշտկելի վիճակի։ Կարծում եմ, որ սրա մասին խոսելու առիթներ դեռ կլինեն ։
4.Հանրային գերակա շահ անվան տակ հերթական անգամ քաղաքացու տան տեղում տուն է կառուցվում մեկ այլ քաղաքացու համար՝ դասական ջենտրիֆիկացում (gentrification) օրենսդրական կարգավորմամբ՝ պետության ձեռամբ։ Հանրային գերակա շահի գործիքակազմը ոչ թե բնակելի շենք, հյուրանոց և նման այլ գործառույթներ ունեցող շենքերի համար է նախատեսված, այլ հանրության կարիքների բացառիկ կարևորության դեպքերի, օրինակ, ենթակառուցվածքների և համապետական նշանակության այլ նախագծերի համար։
5.Նախագծային գործընթացն անհասկանալի ու վիճահարույց է եղել՝ սկսած ներդրողների ընտրությունից, նախագծողների կազմից և իրացման համար պատասխանատու ձևաչափից։ Այս մասով հավատացնում եմ, որ այս ներդրումը կրելու է նույն այն պիտակը, որը կրել ու դեռ երկար ժամանակ կրելու են Հյուսիսային պողոտան ու «Հին Երևան» նախագիծը: Ամեն դեպքում, հաշվի առնելով, որ վերջին երկու տարիներին հանրային իշխանություններին այդպես էլ չհաջողվեց քաղաքային զարգացման (իմա՝ քաղաքաշինության) բնագավառում հիմնարար բարեփոխումներ իրականացնել, ինչպես նաև որպես փաստ ընդունելով, որ հետհամաճարակային տնտեսական անկման պայմաններում հանրային կառավարման մարմինները փորձելու են աջակցել տնտեսական ցանկացած ակտիվության, կարծում եմ, որ այս նախագիծը դադարեցնելու համար բավարար քաղաքական կամք չունենալու պարագայում անհրաժեշտ է, այսպես ասած՝ թուղթ ու գրիչով փոքր-ինչ բարձրաձայն խորհել այս ամենի շուրջ։
Այդ նպատակով մեր թիմի անդամ, ճարտարապետ Գևորգ Թորոսյանի հետ 1-2 օրվա ընթացքում փորձեցինք մեզ քիչ թե շատ հասու տվյալների հիման վրա վերլուծել նախագծի տնտեսական տրամաբանությունն ու ներկայացնել այլընտրանքային մոտեցում՝ Երևանի ժառանգության պաշտպանության կոմիտեի ֆեյսբուքյան էջից վերցնելով վերջին կառուցապատման ուրվագիծը, ինչպես նաև կառուցապատման՝ 2016 թվականին ՀՀ քաղաքաշինության կոմիտեի մշակած (այսօր արդեն գոյություն չունեցող) Հայաստանի զարգացման հիմնադրամի կայքից 2017 թվականին իմ ներբեռնած փաթեթից դուրս բերելով շենքերի բարձրությունները (հարկայնությունները) և կառուցապատման խտությունները։
Հոդվածն արդեն պատրաստ էր, երբ Հ1-ի ռեպորտաժում ներկայացվեցին կենտրոնական հատվածի շինությունների առաջարկները, որոնցում դրանք ունեին 13 հարկի բարձրություն։ Այս առումով հատկապես հետաքրքիր է այն փաստը, որ 2016 թվականի բարձրությունները գրեթե կրկնապատկվել են։ Նախկին 8 հարկի կամ 27 մետրի փոխարեն այժմ ունենք 13 հարկանի կամ մոտ 45 մետր բարձրություն։ Ի դեպ, նույն 2016 թվականի նախագծով նման բարձրություն ուներ միայն մեկ շենք, այն էլ՝ Խանջյան փողոցին հարող հատվածում։ Ինչևէ, այս մասով կարծում եմ, որ այս որոշումների ընդունման տարբեր մասնակիցներ դեռ պետք է պարզաբանումներ տան, թե ինչպե՞ս են փոխվել կոռումպացված համարվող նախկին համակարգի օրոք ընդունված որոշումները՝ հօգուտ կառուցապատողի (տե՛ս նկար 1)։ Այսպիսով, հիմք ընդունելով 2016 թվականի հրապարակված հայեցակարգը՝ բոլոր լոտերի մակերեսների գումարից դատելով, նախատեսվում է իրացնել մոտ 40’000 քմ տարածք (հայտարարվել է մոտ 55’000 քմ, իսկ 2016 թվականին նախատեսված էր 37’000 քմ), որից կառուցապատվելու է միջինացված տարածքի մոտ 47%-ը (24%-100% կառուցապատվող լոտեր կան)։ Հարկայնությունը 3-14 հարկ է (12-48 մետր), բայց հիմնական գերիշխող հարկայնությունը 8 հարկ է կամ 27 մետր։
Հարկայնության մասով պետք է նշեմ, որ ակնադիտարկումներով այդ տարածքի գերակշռող մասի հարկայնությունը պետք է լինի առավելագույնը 4 հարկ, Հանրապետության հրապարակից դիտելի չլինելու, ինչպես նաև Տիգրան Մեծ ու Հանրապետության փողոցներին հարող մասերում հուշարձաններին չխանգարելու նպատակով՝ առավելագույնը 3 հարկ, իսկ դեպի Խանջյան և Բուզանդի փողոցներ կարող է հասնել մինչև 8-10 հարկի։ Այս ամենը պետք է մոդելավորվի ու քննարկվի մանրամասն, իհարկե, եթե դեռ չի կատարվել նման վերլուծություն։
Փաստորեն, առկա նյութերի հիման վրա կարող ենք ասել, որ կառուցապատվելու է մոտ 145’000 քմ (2016-ին նախատեսված էր 143’336 քմ)։ Սա՝ այն դեպքում, երբ ունենալու ենք բավական լայն ներքին փողոցներ և մոտ 6’000 քմ կլոր (ոմանց կարծիքով նեոստալինյան) հրապարակ։
Եթե մենք հիմք ընդունենք իմ նշած առաջին պատճառը, թե ինչու չի կարելի կառուցապատել տարածքն այսկերպ, և փորձենք պահպանել բոլոր պատմական փողոցներն ու ուղղությունները, եթե փորձենք պահպանել քիչ թե շատ պահպանության ենթակա բոլոր շենքերն ու մնացյալ տարածքներում թույլատրել խելամիտ ու տակտով ճարտարապետական միջամտություններ, ապա մենք կարող ենք դիտարկել երկու տարբերակ։
Մի դեպքում ունենում ենք միայն պատմական անցումները (տե՛ս նկար 2), մյուս դեպքում, առաջարկվող տարբերակը համատեղում ենք պատմական ուղղությունների հետ (տե՛ս նկար 3)։
Առաջին մոտեցման դեպքում 40’500 քմ-ի փոխարեն իրացման համար ունենում ենք 15%-ով ավելի տարածք՝ 46’000 քմ, մյուսում 5%-ով ավել՝ 42’500 քմ: Եթե մենք ընդունենք, որ այդ տարածքների կառուցապատման թույլատրելի խտությունը ներկայիս միջինացված 44%-ի փոխարեն կարող է լինել 60% (չնայած ես կարծում եմ, որ այն կարող է լինել ավելի խիտ՝ հաշվի առնելով պատմական զարգացման տրամաբանությունը), ապա մենք առաջին տարբերակում կարող ենք ունենալ նույն չափով կառուցապատված մակերես, իսկ մյուս տարբերակում՝ 10%-ով պակաս։ Այսինքն, նախագծման ելակետի փոփոխության շնորհիվ հնարավոր է ստանալ (2016 թվականին նախատեսված) տնտեսապես ձեռնտու լուծումներ, որով թե՛ կպահպանվի թաղամասի պատմականորեն ձևավորված տրամաբանությունը, թե՛ կապահովվի ցանկալի ներդրումների վերադարձելիությունը։
Հավատացնում եմ, որ եթե չկրկնենք Հյուսիսային պողոտայի սխալը և պատմականորեն ձևավորված տրամաբանությունը չքանդենք (տե՛ս նկար 4), ապա մենք այս թաղամասում կարող ենք ունենալ այն նույն մթնոլորտն ու արդյունքն, ինչ այսօր ունենք, օրինակ, Սարյան փողոցում, և երևի մի օր կունենանք Կոնդում (եթե հիմա չսկսենք չմտածված քայլեր անել այս մասում)։
Փորձեմ մեկ այլ թվային կիսաֆինանսական վերլուծություն անել։ Նույն 2016 թվականի հայեցակարգում նշված է, որ ողջ տարածքի համար իրականացվելու է մոտ 90 մլն ԱՄՆ դոլարի ներդրում՝ ակնկալելով 195 մլն դոլարի վերադարձ տասը տարվա ընթացքում։ Մի քանի անգամ բարձրաձայնվել է իրացման համար արդեն ծախսված մոտ 70 մլն դոլարի մասին, և եթե համարենք, որ կառուցապատվելու է մոտ 145’000 քմ, որը ներկա պահին շինարարական արժեքով կազմելու է մոտ 75.5 մլն դոլար, ապա մենք կարող ենք վերջում ունենալ այնպիսի վիճակ, երբ ծախսված կլինի 145.5 մլն դոլար։ Այսինքն, մեկ քմ-ի համար (ներառյալ հողամասի արժեքը) ունենալու ենք 1’000 ԱՄՆ դոլար ինքնարժեք։
Դիտարկելով Կադաստրի կոմիտեի 2020 թվականի մայիս ամսվա տվյալները, տվյալ գոտում միջինացված մեկ քմ-ի շուկայական արժեքը կազմում է 780’000 դրամ, այսինքն 1’600 ԱՄՆ դոլար է։ Ի դեպ, բոլորս գիտենք, որ ներկայումս Երևանի փոքր կենտրոնի նորակառույցներում մեկ բնակարանի քմ-ը մոտ 2’500-3’000 ԱՄՆ դոլար է, ուստի այն գրեթե ապահովելու է 13 հարկանի շենքի շահութաբերություն։ Չեմ խոսում կոմերցիոն տարածքների արժեքի և եկամուտներ ապահովող հաշվարկների մասին։
Այսինքն, եթե ամեն ինչ պարզ է և թափանցիկ, ապա իմ ներկայացրած այլընտրանքային տարբերակում կառուցապատողները մեկ քմ-ից, այսպես ասած՝ մաքուր, 850 ԱՄՆ դոլար շահույթ ունենալու փոխարեն կարող են ստանալ 600 ԱՄՆ դոլարի շահույթ՝ այն դեպքում, երբ, ինչպես արդեն նշեցի, մեկ քմ-ից զուտ շահույթը կազմելու է նվազագույնը 1’000 ԱՄՆ դոլար։
Իհարկե, այս հաշվարկներում կարող են լինել տվյալներ, որոնք փոխվել են, կամ որոնք կարող են վերանայվել, բայց վստահ եմ՝ դրանում եղած հասույթների տարբերությունը ոչ միայն չի վնասելու մեր անշարժ գույքի շուկայի ներդրողներին, այլև էականորեն փոխելու է իրենց պորտֆոլիոն, և մեզ էլ օգնելու է չկրկնել նախկին սխալներն ու բացառել վիրահատական միջամտությունները մեր սիրելի, բայց բզկտված Երևանում։ Եվ արդյունքում մենք կունենանք , ինչպես արդեն նշեցի՝ Սարյան փողոցի, կամ Կասկադին հարող հատվածի նման մեկ այլ հետաքրքիր զբոսաշրջային թաղամաս, որտեղ երկարաժամկետ կտրվածքով պահանջարկի աճ կլինի և, ինչն ամենակարևորն է՝ վերջապես կունենանք հետաքրքիր նորակառույց թաղամաս Երևանի կենտրոնում։
Սարհատ ՊԵՏՐՈՍՅԱՆ
Ճարտարապետ-քաղաքաշինարար, Ուրբանլաբի [www.urbanlab.am] հիմնադիր
